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Durán y Durán Abogados

Viviendas de Protección Oficial

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Las viviendas de protección oficial están sujetas a subvención por parte de las CCAA y, además, cumplen una función social fundamental; poder ofertar viviendas a personas que cumplen una serie de requisitos económicos y sociales que, de otra manera, les sería muy difícil acceder a una vivienda libre.

En este sentido, existen una serie de preguntas y problemáticas que daremos solución desde Duran & Duran Abogados.

Abogdados VPO

¿Quién puede acceder a una vivienda de VPO?

Como te comentábamos, para acceder a una vivienda de protección oficial, lo primero es contar con un nivel de renta determinado. Además, debe ser la vivienda habitual, no puede ser, en ningún caso, una segunda vivienda. Como comentábamos al principio, cada Comunidad Autónoma tiene su legislación al respecto.

Hace unos años, las viviendas de VPO estaban situadas en la periferia de las ciudades pero de un tiempo a esta parte, con la nueva normativa de las diferentes CCAA, se están construyendo este tipo de vivienda en el centro de las diferentes ciudades. Por ejemplo, en Barcelona, cualquier suelo que se compre, si es para vivienda plurifamiliar, tiene que destinar un 30% de su techo a la construcción a VPO.

En relación a los constructores y promotores de VPO es importante destacar que no pueden vender a un precio de mercado pero, por otro lado, acceden a una financiación de hasta el 80% del proyecto, con un tipo de interés bastante bajo.

En cuanto a la adjudicación de las viviendas de VPO, se hace mediante sorteo. Esto es así porque, normalmente, el número de personas o familias que quieren acceder a este tipo de vivienda suele ser mucho mayor que el número real de viviendas de VPO que se construyen. Estos sorteos se realizan para asegurar un proceso de asignación que sea totalmente transparente y lo más justo posible.

Hay diferentes tipos de VPO, como la VPO de Régimen Público o General, la VPO de Régimen Especial (que está destinada a colectivos especialmente vulnerables) y la VPO de Precio Concertado (que está destinada a un colectivo con unas rentas algo más altas).

Por último, como regla general, para acceder a la Vivienda de Protección Oficial se utiliza el índice IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), el cual se establece cada año en el Consejo de Ministros. Este índice tiene en cuenta la renta mínima que sirve como base para la adjudicación de un gran elenco de ayudas y subvenciones. En esta línea, para acceder a una vivienda de VPO, normalmente no se puede exceder en cuanto a ingresos a 5,5 veces el IPREM (2,5 veces el IPREM para alquiler y 3,5 veces el IPREM para el alquiler con opción a compra).

¿Se puede comprar una vivienda de VPO de segunda mano?

En caso de querer vender la vivienda de protección oficial, no se puede vender a cualquier precio, es decir, el precio no lo marca el mercado, sino que lo marca la Administración.

Para que una vivienda de VPO se pueda vender, el propietario tiene que solicitar la descalificación voluntaria de la vivienda de Protección Oficial. Eso significa que se estaría vendiendo antes de que caducase la calificación de Protección Oficial de la vivienda.

Es importante remarcar que existe la posibilidad de vender antes, o después de los 10 años desde la compra inicial de la vivienda de Protección Oficial. Antes de los 10 años es absolutamente necesario solicitar una autorización de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda de Protección Oficial. En este caso, en una venta antes de los 10 años desde su compra inicial, se debe justificar el motivo por el cual es necesario vender la vivienda y, en ese caso, el gobierno de dicha comunidad realizará un informe en el cual se indique el precio máximo de venta.

Además, si se vende antes de los 10 años, se deberán devolver las ayudas públicas que se hayan recibido para su adquisición, junto con los intereses legales vigentes.

Por otro lado, se puede intentar descalificar la vivienda, pero el propietario deberá demostrar que la Vivienda de Protección Oficial ha sido su vivienda habitual durante los últimos 5 años y que la calificación urbanística del suelo en el cual está situada, lo permite.

Lo más sencillo es vender la vivienda después de los 10 años desde su adquisición original, ya que no se requiere ningún requisito especial y tampoco existe la obligación de devolver las ayudas recibidas.

Eso sí, es MUY IMPORTANTE que revises las escrituras de tu Vivienda de Protección Oficial porque hay Comunidades Autónomas que fijan la Protección Oficial de las viviendas en 30 años y en alguna tipología de vivienda (las menos), la Protección Oficial está fijada en 50 años. Pero lo más común son 10 años.

Es decir, lo explicado en este punto en relación a la venta libre de la Vivienda de Protección Oficial, deberá regirse por lo contenido en las escrituras en cuanto a la protección. Por lo tanto, estaremos sujetos a la venta libre de la vivienda en tres escenarios:

  • Después de los 10 años.
  • Después de los 30 años.
  • Después de los 50 años.

¿Cuánto dura la protección oficial de tu vivienda?

Normalmente, la duración de la Protección oficial de una vivienda puede durar entre 10 y 30 años, según la Comunidad Autónoma. Como te comentábamos en el punto anterior, también podemos encontrarnos con casos en los cuales la Vivienda de Protección Oficial esté sujeta a una protección que dure 50 años.

¿Pueden cambiar las condiciones de la protección de la vivienda si mis condiciones económicas cambian?

Si tienes una hipoteca de VPO se debe a que en su día, de cara a la adjudicación, cumpliste con una serie de requisitos que fijan las diferentes Comunidades Autónomas (ser mayor de edad, tener necesidad de vivienda, tener un nivel de ingresos determinados, número de hijos a cargo, etc).

Si te acuerdas cuando adquiriste tu vivienda, el promotor las construyó y formalizó una hipoteca con una entidad bancaria para la promoción de la vivienda.

Después, esa hipoteca se dividió entre el número de pisos que fueron adjudicados a los beneficiarios de esas viviendas de protección oficial, lo que supuso que su hipoteca fuese directamente concedida con esa entidad bancaria que había contratado con la promotora, siendo su hipoteca una subrogación de dicha hipoteca de la promoción.

Los beneficios supuestos son tres, en principio:

  1. El precio de compra es menor (o debería).
  2. Tenemos una ayuda directa para la entrada de la compra de la vivienda.
  3. Nos beneficiamos de la subsidiación (ayuda en el recibo de hipoteca).

Pero también podemos advertir un perjuicio claro:

    El tipo de interés que se aplica a estas hipotecas está muy por encima de los índices de referencia de mercado (EURIBOR) al aplicarse el tipo de interés del Plan Estatal de Vivienda.

Pues bien, como ya sabes, esa subsidiación es una ayuda importante, que, durante un tiempo, nos ayuda a pagar la cuota hipotecaria, afectando o compensando esos intereses tan altos. Esa subsidiación se revisa cada 5 años y, si cumplimos con una serie de requisitos, se puede volver a prorrogar por otros 5 años más.

¿Qué es lo que está pasando entonces?

Lo que está ocurriendo es que, en las revisiones de la subsidiación, en la inmensa mayoría de los casos de los adjudicatarios de las viviendas de VPO, dejan de cumplir con los requisitos, y por lo tanto, el consumidor deja de percibir ayudas para el pago de la cuota hipotecaria.

¿Qué sucede entonces?

A partir de ese momento, el consumidor deja de verse beneficiario por el Plan Estatal de Vivienda y los anteriores beneficios expuestos, pero lo que mantiene, desgraciadamente, son los tipos de intereses muy por encima de los valores medios de mercado.

Sin embargo, ¿Crees que tú entidad bancaria está actuando de manera transparente?

Desde Durán & Durán Abogados entendemos que NO.

Ya que las entidades financieras regularon esa situación de manera clara en los contratos que formalizaron con las promotoras, en el sentido de corregir ese perjuicio para los consumidores.

Esta cláusula contractual es lo que nosotros, en Duran & Duran Abogados, llamamos “CLÁUSULA DE HIPOTECA LIBRE”.

¿Cómo funciona la CLÁUSULA DE HIPOTECA LIBRE?

Funciona de una manera casi automática cuando el Banco revisa que al consumidor ha dejado de tener derecho a esa financiación especial, cualificada, la Entidad Bancaria debe corregir el tipo de interés aplicado por el Plan Estatal de Vivienda pasando ese préstamo a la consideración de LIBRE, es decir, pasar a pagar una cuota de hipoteca a precio de mercado (EURIBOR).

No estoy seguro de si estoy afectado, ¿Qué puedo hacer?

Lo que puedes hacer es muy sencillo.

Debes ponerte en contacto con nosotros para explicarnos tu caso y que podamos revisar la hipoteca de tu vivienda de VPO para ver si existe la CLÁUSULA DE HIPOTECA LIBRE.

Si no existiera, no hay problema, pero si existe, podemos ayudarte a recuperar todo el dinero que has estado pagando de más.

No lo dudes, ponte en contacto con nosotros, te ayudaremos a recuperar tu dinero.

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